Дело №2-1667/2014 года

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ г. Кашира

Каширский городской суд Московской области в составе:

Председательствующего судьи Юдиной О.Н.,

при секретаре судебного заседания Яркиной Л.А.,

с участием представителя истца - Госжилинспекции Московской области по доверенности Огиевской А.В., представителя ответчика ООО «Городское ЖКХ» по доверенности Бирюкова Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Главного управления Московской области «Государственная жилищная инспекция Московской области» к ООО «Городское ЖКХ» и Матвеевой Ю.Н. о признании недействительными решений общего собрания собственников помещений многоквартирного дома и договора управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: <адрес>,

у с т а н о в и л:

Истец Главное управление Московской области «Государственная жилищная инспекция Московской области», действуя в интересах неопределенного круга лиц, с учетом уточнения исковых требований в порядке ст.39 ГПК РФ, обратился с указанным иском к ответчикам ООО «Городское ЖКХ» и Матвеевой Ю.Н. и просит суд: признать недействительными решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу:<адрес>, принятые и оформленные Протоколом от ДД.ММ.ГГГГ в форме заочного голосования; признать недействительным Договор управления многоквартирным домом по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между собственниками помещений указанного дома и ООО «Городское ЖКХ».

В обоснование заявленных уточненных исковых требований истец, ссылаясь на нормы материального права, указывает на то, что Главное управление Московской области «Государственная жилищная инспекция Московской области» осуществляет региональный государственный жилищный надзор на территории <адрес>.

В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по требованию Каширской городской прокуратуры от ДД.ММ.ГГГГ № была проведена совместная проверка Госжилинспекции с Каширской городской прокуратурой по вопросам легитимности выбора управляющей организации ООО «Городское ЖКХ» и правомерности утверждения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> условий договора управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Городское ЖКХ».

ДД.ММ.ГГГГ Каширская городская прокуратура направила в Главное управление Московской области «Государственная жилищная инспекция Московской области» заверенные ООО «Городское ЖКХ» копии протоколов заочных собраний собственников и договоров управления на 63 многоквартирных дома, в том числе и на вышеназванный многоквартирный дом.

На законное требование Главного управления Московской области «Государственная жилищная инспекция Московской области» направленное в адрес Генерального директора ООО «Городское ЖКХ» о предоставлении необходимых документов Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № ООО «Городское ЖКХ» сообщено, что общество не располагает оригиналами запрошенных документов и не имеет возможности предоставить их копии, заверенные надлежащим образом. В представленном Каширской городской прокуратурой Протоколе общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, проходившего в форме заочного голосования, указано, что кворум при проведении собрания присутствовал. Однако в соответствии с положениями ЖК РФ Управляющей организацией не были представлены Решения собственников, предусмотренные ч.2 ст.47 ЖК РФ, протокол очного голосования собственников помещений и уведомления о проведении общих собраний (как в форме очного, так и форме заочного голосования). Сообщение о принятых решениях на общем собрании собственников помещений, Управляющей компанией также не представлено.

Истец считает, что решение, принятое на общем собрании собственников помещений и оформленное Протоколом о выборе ООО «Городское ЖКХ» в качестве управляющей организации многоквартирного дома могло быть реализовано только в нарушение жилищного законодательства. Пунктом 1.4 Договора управления установлено, что «Состав общего имущества многоквартирного дома и околодомовой территории, в отношении которого будет осуществляться управление, указан в техническом паспорте на многоквартирный дом. Технический паспорт является неотъемлемой частью и приложением к настоящему договору». При этом, к представленному Договору управления технический паспорт не приложен. Факт отсутствия технической документации, также подтверждается ответом ООО «Городское ЖКХ». В случае наличия технического паспорта на многоквартирный дом общее имущество в нем не отражается, а у собственников могут быть технические паспорта только на принадлежащие им квартиры. По техническому паспорту невозможно определить степень благоустройства, как и нельзя определить, относится ли многоквартирный дом к благоустроенному или нет. В связи с чем, собственники, наниматели и другие пользователи жилых помещений лишены информации о том, какие работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества им будут оказаны, они вынуждены оплачивать услуги, которые по факту им не будут оказываться. Договор управления не содержит состава общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого осуществляет управление ООО «Городское ЖКХ», что является его существенным условием. В приложенном к Договору управления Протоколе общего собрания собственников помещений в МКД в форме заочного голосования от ДД.ММ.ГГГГ отсутствует проект договора с управляющей организацией, условия которого принимались на общем собрании. Отсюда невозможно установить, какие условия Договора управления на общем собрании рассматривались и в последующем принимались. Истец указывает, что факт недействительности оспариваемого Договора управления также подтверждается письмом ОМВД России по Каширскому району от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которого установлено, что собственники помещений многоквартирного дома Договор управления не подписывали, и установлены случаи указания в Договоре управления несовершеннолетних лиц и умерших лиц. До момента заключения указанного договора управления, многоквартирным домом управляло ЗАО «ЕЖКХ» по договору управления многоквартирным домом (между управляющей организацией и собственником помещения) от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного сроком на 5 лет. Из представленного Протокола, не усматривается оснований для расторжения всех договоров с ЗАО «ЕЖКХ», вследствие невыполнения условий договоров, и для одностороннего отказа собственников помещений от исполнения договора управления многоквартирным домом (л.д.59-64 – уточненные исковые требования).

Представитель истца Главного управления Московской области «Государственная жилищная инспекция Московской области» - Огиевская А.В. в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала в полном объеме, настаивала на их удовлетворении судом и подтвердила обстоятельства, изложенные в иске, на которых истец основывает заявленные к ответчикам требования. Истец в лице представителя возражал против заявленного ответчиком ООО «Городское ЖКХ» пропуска срока давности установленного ч.6 ст.46 ЖК РФ по обжалованию решения общего собрания собственников помещений, указывая, что данный срок не пропущен.

Представитель ответчика ООО «Городское ЖКХ» - Бирюков Е.Н. в судебном заседании просил суд отказать в удовлетворении заявленных истцом исковых требований, по доводам изложенным ООО «Городское ЖКХ» в письменном Отзыве на уточненное исковое заявление. Согласно правовой позиции изложенной ООО «Городское ЖКХ» в Отзыве, ответчик не согласен с исковыми требованиями истца. Оспариваемый договор управления многоквартирным домом был утвержден на общем собрании собственников многоквартирного дома. Утверждение проекта договора управления, а также выбор способа управления многоквартирным домом утверждается общим собранием как высшим органом управления многоквартирного дома (ст. 44 ЖК РФ). Ответчик считает, что стороны пришли к соглашению по всем условиям договора, при его заключении путем утверждения его общим собранием. ООО «Городское ЖКХ», при заключении утвержденного договора управления многоквартирного дома, законодательство РФ не нарушило, поскольку законом определен порядок взаимодействия между собственниками и управляющей компанией. У ООО «Городское ЖКХ» при проверке изъят договор управления домом в полной редакции. Ответчик готов привести договор управления многоквартирным домом в соответствие с ч.2 ст.162 ЖК РФ. Протокол общего собрания является легитимным и никем не оспорен. Законность управления ООО «Городское ЖКХ» многоквартирным домом подтверждается решением арбитражного суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу №. Решение собственников помещений в многоквартирном доме о смене управляющей организации является реализованным. ООО «Городское ЖКХ» не может быть надлежащим ответчиком по оспариваемому решению собрания собственников, ввиду того, что не являлось его инициатором, и собственником помещений. В адрес ООО «Городское ЖКХ» акт проверки № и предписание Госжилинспекцией не направлялся, тем самым Истцом нарушен претензионный порядок рассмотрения спора, установленный ст.20 ч.6 п.3 ЖК РФ. Ответчик считает, что истцом пропущен шестимесячный срок исковой давности для обращения в суд с заявлением по обжалованию решения общего собрания собственников помещений, и срок предъявления иска истекает ДД.ММ.ГГГГ с момента составления акта проверки от ДД.ММ.ГГГГ. Общество было выбрано управляющей организацией вместо ЗАО «ЕЖКХ», и заключило договоры с ресурсоснабжающими организациями, платежным агентом на приём платежей, приступило к выполнению своих обязанностей. Договор управления от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный с ЗАО «ЕЖКХ» не индивидуализирован, и не может распространяться на все многоквартирные дома, также неизвестно кем и когда был утвержден данный договор с ЗАО «ЕЖКХ». Договор утверждается общим собранием собственников многоквартирного дома (л.д.147-152 - Отзыв).

Ответчик Матвеева Ю.Н., будучи надлежащим образом извещенной, о дне и месте слушания дела, в судебное заседание не явилась. От нее поступило письменное заявление, согласного которого она просит рассмотреть дело в ее отсутствие, а также указывает на то, что она не принимала участия в проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Об избрани ее в качестве председателя указанного собрания не проинформирована, свою кандидатуру и согласия на избрание ее в качестве председателя не выдвигала и не давала. Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, бюллетени к нему и иные документы лицами, проводившими указанное собрание, подтверждающие законность и правомерность проведения собрания, ей на хранение не передавались (л.д.103).

Представитель третьего лица - администрации городского поселения Кашира в лице ликвидационной комиссии, будучи надлежащим образом извещенный, о дате и месте слушания дела, в судебное заседание не явился. От третьего лица в адрес суда направлено письменное объяснение по иску. Администрация городского поселения Кашира считает, что заявленные истцом требования подлежат удовлетворению в полном объеме и указывает, что Управляющая организация ООО «Городское ЖКХ» в рамках выявленных нарушений норм жилищного законодательства и процедуры проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования, не может считаться выбранной собственниками помещений многоквартирного жилого <адрес>, в установленном законом порядке. Администрация ГП Кашира считает, что Договор управления заключенный между ООО «Городское ЖКХ» и собственниками дома, расположенного по адресу: <адрес> должен быть признан недействительным по правовым основаниям, изложенным в письменных объяснениях по иску (л.д. 104-105).

Представитель третьего лица - ЗАО «ЕЖКХ» в судебное заседание не явился, извещен судом о дате и месте судебного разбирательства. От третьего лица не поступило возражений, относительно заявленных истцом уточенных исковых требований.

Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц, участвующих в деле, по представленным доказательствам.

Проверив материалы дела, выслушав пояснения представителя истца, возражения представителя ответчика ООО «Городское ЖКХ», учитывая письменное мнение третьего лица - администрации городского поселения Кашира в лице ликвидационной комиссии, суд находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с положениями ч. 6 ст. 20 ЖК РФ, органы государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля вправе обратиться в суд с заявлениями о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, и о признании договора управления данным домом недействительным в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении несоответствия устава товарищества собственников жилья, внесенных в устав изменений обязательным требованиям или в случаях выявления нарушений порядка создания товарищества собственников жилья, выбора управляющей организации, утверждения условий договора управления многоквартирным домом и его заключения.

Согласно ст.161 ЖК РФ, способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с частью 1 статьи 44 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, относится выбор способа управления многоквартирным домом (часть 2 статьи 44 ЖК РФ).

Порядок проведения общего собрания собственников жилья регулируется положениями статьи 45 ЖК РФ.

Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме (часть 1 статьи 46 ЖК РФ).

При этом каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании обладает количеством голосов пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (часть 3 статьи 48 ЖК РФ).

В силу ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, было проведено общее собрание собственников помещений в форме заочного голосования. По результатам проведенного собрания составлен Протокол общего собрания собственников помещений в МКД ДД.ММ.ГГГГ. На повестке дня стояли вопросы: 1. Избрание председателя и секретаря собрания для подписания протокола собрания; 2. О выборе способа управления домом - управление управляющей организации и расторжение всех договоров с управляющей организацией ЗАО «ЕЖКХ»; 3. О выборе в качестве управляющей организации ООО «Городское ЖКХ», утверждении договора управления с управляющей организацией - на условиях согласно приложения к настоящему документу, и заключении с ООО «Городское ЖКХ» указанного договора управления.

На общем собрании собственников многоквартирного дома была избрана председателем собрания ФИО6 По итогам проведенного голосования, как следует из протокола, собственниками принято решение о расторжении договора управления с управляющей организацией ЗАО «ЕЖКХ», выборе в качестве управляющей организации ООО «Городское ЖКХ», и заключении соответствующего договора с этим обществом. Из протокола общего собрания не представляется возможным установить инициатора проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вышеуказанному адресу, и конкретное место хранения протоколов общих собраний и решения каких собственников по вопросам, поставленным на голосование.

От ответчика Матвеевой Ю.Н. являющейся собственником 1/3 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> (другими сособственниками в равных с Матвеевой Ю.Н. долях в праве по Выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ значатся ФИО6 и ФИО7) ДД.ММ.ГГГГ в адрес государственной жилищной инспекции Московской области направлено письмо, согласно которого она не принимала участия в проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома и в выборе управляющей организации ООО «Городское ЖКХ». Документы по собранию ей не передавались. Об избрании председателем собрания информирована не была, и своего согласия на избрание не давала (л.д.145).

Изложенное Матвеевой Ю.Н. в указанном заявлении подтверждается письменными объяснениями ликвидационной комиссии городского поселения Кашира, доводами истца.

Как следует из письменных объяснений третьего лица - администрации городского поселения Кашира в лице ликвидационной комиссии, администрация городского поселения не была уведомлена инициаторами о проведении общего собрания собственников в многоквартирном доме, представитель администрации не принимал участия в голосовании на общем собрании собственников в данном доме, не получала от инициаторов собраний письменных уведомлений (сообщений) о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, их решения, а также итоги голосования (путём совместного присутствия собственников, заочного), оформленные протоколами общих собраний (л.д.104-105; л.д.107-109).

В силу ч.2 ст.61 ГПК РФ Решение Арбитражного суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № по иску ЗАО «ЕЖКХ» к МУП «ЦАО» о взыскании убытков и о понуждении исполнять условия договора по приёму платежей от физических лиц не имеет преюдициального значения по делу, так как стороны по настоящему спору Главное управление Московской области «Государственная жилищная инспекция Московской области» и Матвеева Ю.Н. как сособственник жилого помещения не принимали участия в деле, рассматриваемом Арбитражным судом Московской области.

Суд приходит к выводу о том, что общее собрание собственников в многоквартирном доме по адресу: <адрес> не проводилось. Оригинал оспариваемого Протокола общего собрания суду представлен не был, а представленная истцом копия Протокола от ДД.ММ.ГГГГ, в отсутствии его подлинника, является недопустимым доказательством (ст.71 п.2 ГПК РФ). Принятие решения общего собрания без проведения общего собрания и голосования действующим законодательством не допускается. Сособственник жилого помещения Матвеева Ю.Н. отрицает факт проведения собрания по выбору способа управления домом и участия в этом собрании.

При таких обстоятельствах, оснований не доверять письменному заявлению Матвеевой Ю.Н., как сособственника жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме по адресу: <адрес> суда не имеется, наличествуют существенные нарушения требований закона при принятии оспариваемого решения общего собрания в форме заочного голосования, и требования истца о признании недействительными решений общего собрания собственников помещений в этом многоквартирном доме от ДД.ММ.ГГГГ подлежат удовлетворению, в силу несоблюдения положений ст.ст. 181.1 -181.5 ГК РФ.

В соответствие с ч.1 ст.162 Жилищного кодекса РФ, выбор управляющей компании относится к компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома

Поскольку материалами дела установлено, что общее собрание собственников помещений многоквартирного дома ДД.ММ.ГГГГ не проводилось, то заключенный договор управления многоквартирным домом по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ собственниками помещений указанного дома с ООО «Городское ЖКХ», не соответствует закону (ч.1 ст.162 ЖК РФ), и согласно ст.168 ГК РФ подлежит признанию недействительным.

Доводы ООО «Городское ЖКХ» изложенные в письменном Отзыве на уточненное исковое заявление о действительности оспариваемого договора, о несоблюдении досудебного порядка разрешения спора, и о пропуске истцом срока для обращения в суд, не подтверждены доказательствами, и являются несостоятельными.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2013 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 20.11.2013 года разъяснено, что, в соответствии с ч. 1 ст.7, ч. 6 ст.46 Жилищного кодекса РФ, шестимесячный срок исковой давности для обращения органов государственного жилищного надзора в суд с заявлением о признании договора управления многоквартирным домом недействительным в случаях выявления нарушений порядка создания товарищества собственников жилья, выбора управляющей организации, утверждения условий договора управления многоквартирным домом и его заключения подлежит исчислению с момента выявления в ходе проведенной государственным жилищным надзором проверки указанных нарушений.

В Акте проверки № от ДД.ММ.ГГГГ отсутствуют сведения, что истец выявил факт непроведения оспариваемого собрания. ГУ Московской области «Государственная жилищная инспекция Московской области» стало известно о данном факте ДД.ММ.ГГГГ с даты получения заявления от сособственника жилого помещения по адресу: <адрес> Матвеевой Ю.Н. С иском истец обратился в суд ДД.ММ.ГГГГ, а с дополнительными требованиями о признании решений собрания недействительными - ДД.ММ.ГГГГ, то есть в пределах шестимесячного срока.

Суд отклоняет ходатайство ООО «Городское ЖКХ» о применении срока исковой давности.

Гражданский кодекс РФ и ЖК РФ не предусматривает досудебного порядка урегулирования настоящего спора о признании недействительным протокола собрания и договора управления, и в Обзоре судебной практики ВС РФ об этом не указано.

Руководствуясь ст. ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Признать недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <адрес> принятые и оформленные Протоколом от ДД.ММ.ГГГГ в форме заочного голосования.

Признать недействительным Договор управления многоквартирным домом по адресу: <адрес> заключенный ДД.ММ.ГГГГ между собственниками помещений указанного дома и ООО «Городское ЖКХ».

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Каширский городской суд Московской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме – ДД.ММ.ГГГГ.

Судья О.Н Юдина