Свободная планировка помещения. От чего свободна?
В современных новостройках значительная часть квартир реализуется с так называемой свободной планировкой.
Под свободной планировкой квартиры понимается помещение с коммуникациями, проложенными в период строительства многоквартирного дома. Коммуникации определяют места, в которых будут обустроены ванна или душ, кухня, санузел. В квартире отсутствуют межкомнатные перегородки, разводка электрических проводов, сантехника.
Популярность квартир со свободной планировкой объясняется их более низкой стоимостью на рынке недвижимости. Появляется возможность сэкономить, если провести отделку своими силами с использованием недорогих материалов. Кроме того, приобретая такое помещение, собственник самостоятельно решает, сколько в квартире будет комнат, исходя из общего количества квадратных метров. Новосел может воплотить в жизнь самый смелый проект квартиры, удобный ему и его семье.
Застройщики же экономят на затратах, не вкладывая денежные средства в устройство внутренних стен, установку сантехнического оборудования, электропроводку и прочее. Сроки строительства также сокращаются за счет уменьшения периода проведения отделочных работ.
Как говорится, все довольны. Да только есть ложка дегтя в данной модной тенденции.
Дело в том, что в российском законодательстве отсутствует понятие "свободная планировка квартир". В то же время согласно частям 1 и 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением считается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т.е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч.3 ст.16 ЖК РФ).
По смыслу п. 2 ст. 2 закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию МКД и входящее в состав дома, строящегося с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Продажа квартиры со свободнойпланировки означает, что в ней отсутствуют внутренние перегородки либо возведены только перегородки санузлов, кухни(мокрых зон) или межкомнатные перегородки выложены в виде невысоких пенобетонных плит.
Однако,фактическое отсутствие межкомнатных стен не означает, что их нет в проектной документации дома.
Согласно части 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.
Как следует из ч. 2 ст. 48 ГрК РФ получению разрешения на строительство, предшествует подготовка проектной документации, которая содержит материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяет архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.
СанПиН 2.1.2.2645-10 устанавливает обязательные санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях, которые необходимо соблюдать при проектировании, реконструкции, строительстве и эксплуатации жилых зданий и помещений, предназначенных для постоянного проживания (п.1.2).
Таким образом, в проектной документации жилого дома в квартирах указаны все перегородки, выделены жилые комнаты, коридор, кухня, туалет. Без этого проектная документация не прошла бы экспертизу и, соответственно, не было бы разрешения на строительство.
Перед сдачей МКД в эксплуатацию проводятся обмеры всех помещений и квартир, определяются их финальные площади. По данному метражу дольщики и застройщики проводят окончательные расчеты.
Однако, в экспликации технического паспорта помещения со свободной планировкойотсутствуют сведения о жилой площади и подсобных помещениях. На поэтажном плане помещения не указано расположение межкомнатных перегородок.
Поскольку в проектной документации дома внутренние стены обозначены, любое изменение их местонахождения возможно лишь в ходе перепланировки помещения.
Возведение собственником помещения внутренних стен представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения, и по правилам ч. 2 ст. 25 ЖК РФ считается перепланировкой.
Для переустройства квартиры необходим проект, подготовленный специализированной организацией, которая имеет допуск к выполнению определенных видов проектных работ. Допуск подтверждается свидетельством о членстве в саморегулируемой организации проектировщиков (СРО).
Проект выполняется по заданию собственника помещения. Однако существуют некоторые правила, ограничивающие творческие задумки заказчика, а свободную планировку делают свободной лишь условно.
Так, не может затрагиваться целостность несущих конструкций строения. Ванная комната, санузел и кухня должны быть привязаны к «мокрым зонам» и не могут размещаются над жилыми комнатами. К жилой площади невозможно присоединить балкон или лоджию, к ним запрещено подводить отопление. Жилые комнаты должны иметь природное освещение. При отсутствии такового комната подпадает под статус помещения вспомогательного использования. Жилая площадь квартиры не может изменяться за счет прибавления к ней площади подсобных помещений. Запрещается совмещать или переносить отдельные вентиляционные каналы, скрывать газовые трубы в стенах.
Действующее законодательство вопрос о выдаче разрешений на переустройство и (или) перепланировку относит к компетенции органов местного самоуправления.
Законодательными органами муниципальных образований, органами власти городов федерального значения разработаны правовые акты, регулирующие вопросы переоборудования помещений с учетом особенностей региона и местности.
К примеру, Правительством Москвы принято Постановление от 25.10.2011г. N 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах».
Для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в МКД собственник (уполномоченное им лицо) представляет в орган, осуществляющий согласование по месту нахождения помещения, заявление о переустройстве и (или) перепланировке.
Согласно ч. 2 ст. 26 ЖК РФ, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ к заявлению, в частности, прилагаются:
· правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме;
· проект переустройства и (или) перепланировки помещения, подготовленный и оформленный в соответствии с требованиями законодательства;
· технический паспорт переустраиваемого помещения;
· протокол общего собрания собственников помещений МКД о согласии всех собственников на переустройство, которое затрагивает часть общего имущества в доме.
Решение о согласовании или об отказе в согласовании перепланировки принимается уполномоченным органом не позднее 45 дней со дня представления документов (ч. 4 ст. 26 ЖК РФ). Административные регламенты предоставления муниципальной услуги, действующие в муниципальных образованиях, могут предусматривать более сокращенные сроки рассмотрения заявлений о согласовании перепланировки (переустройства) помещений.
Документ об одобрении планировки помещения является основанием для осуществления ремонтно-строительных работ в соответствии с проектом (ч. 6 ст. 26 ЖК РФ).
После завершения работ собственник уведомляет об этом орган, выдавший разрешение на переустройство.
Приемку выполненных работ осуществляет комиссия, которая составляет акт о завершении переустройства и (или) перепланировки помещения (ч. 1 ст. 28 ЖК РФ).
Орган, осуществляющий согласование переустройства, направляет акт приемочной комиссии в организацию, осуществляющую государственный учет объектов жилищного фонда (БТИ), ив орган Росреестра для внесения изменений в государственный кадастр недвижимости.
По заказу собственника помещения кадастровый инженер подготавливает новый технический паспорт, в котором фиксируются межкомнатные перегородки, размеры жилой и вспомогательных площадей, а с учетом акта приемочной комиссии - законность выполненной перепланировки.
Узаконить планировку помещения необходимо, чтобы не столкнуться с риском признания проведенного переустройства самовольным. Последствия самовольно проведенного переустройства и ответственность за незаконную перепланировку предусмотрены статьей 29 ЖК РФ.
Кроме того, усобственника, согласовавшего перепланировку квартиры, присовершении вдальнейшемсделок с ней не возникнут проблемы, поскольку в техническом паспорте отражены фактическая конфигурация помещения, внутренние стены, жилая и подсобные площади.
Врезультате возведения межкомнатных перегородок уменьшится площадь квартиры, указанная в правоустанавливающих документах. Поэтому собственник жилого помещения будет оплачивать налог на недвижимость и коммунальные платежи на основании сведений об изменившейся площади.
Попутно отметим, что с 2019г. Жилищный кодекс РФ регламентирует перепланировку не только жилых, но и нежилых помещений в многоквартирном доме. Следовательно, если компания планирует использовать помещение свободной планировки в МКД под офис (магазин, парикмахерскую и пр.), то обустройство помещения также подпадает под действие главы 4 Жилищного кодекса.
Автор статьи: Семенова Елена Александровна, член Некоммерческого партнерства «Исследовательский Центр права «ЮРВЕДЪ»
